二手老房子值得投资吗

　　从2016年到现在，要说最热门的投资品类，非房产莫属。然而对于工薪家庭来说，现在有必要下手投资房产吗？小张是个典型工薪男，透过他的买房经历，可以为正在考虑买二手房的投资客提供一些参考信息。

　　“不炒房感觉坐不住了”

　　30岁的小张前年结婚，现在一家三口住在武汉远城区，有套138平米的无贷住房。今年底，地铁线将通到家附近，小张感觉未来上班会很方便，本来没有做二套房投资的打算。

　　可是，从去年开始，身边炒房热潮四起，小张发现：“几乎身边所有朋友都在买房，感觉不炒房就是傻子了。”

　　小张的一个朋友小陈，家住远城区，上个星期刚刚抢到了一套二环内新房。“说‘抢’一点不夸张，太难买到了。”小张了解到，朋友小陈的首付花去了家里老人凑在一起的110万元，接下来还要背30年贷款，每月还贷7000元。“买了房子，才感觉钱被牢牢锁在自己手里，不怕贬值了。已经做好了头十年里勒紧裤腰带的准备，反正未来会越来越好。”朋友小陈一个劲儿劝小张快行动。

　　小张坐不住了，决定拿出家里的积蓄50万元，买套房产投资。考虑到新房单价高，而且一房难求，小张将目光放在了武汉中心城区的二手房上。

　　老房子，楼龄影响贷款期限

　　经过中介介绍，小张看中了汉口二环内一套63平米的房子，靠湖边，医疗、交通、学校、公交、地铁便利。“房主开的总价是95万元，每平1.5万元左右。”小张觉得不贵，“一墙之隔的新开发商住楼可是涨到了2.5万元。”

　　接下来，小张就是考虑到贷款和投资的问题了。小张心里打的算盘是：二套房首付五成，也就是47.2万元，贷款30年，按照等额本息的还款方式，每个月还贷约2500元，“按照这个地段的租房价格，能租个2000元，基本实现了以租养贷。”

　　然而，一位懂贷款业务的朋友却给小张泼了冷水，“首先这是接近30年的老房子，银行评估的房产价值要在总价基础上打折，比如按照六折算；然后，楼龄还影响贷款期限，楼龄加贷款期限总和一般不超过50年，这样贷款最多贷到20年。”按照这样算下来，小张首付或将超过65万元，以等额本息的方式还贷20年，每月还贷接近1900元。

　　“买下来，以租养贷没问题，就是房龄老了，贷款杠杆用得低。不过地段好是王道，以后碰上拆迁，那不更是赚了？”小张最后决定，向亲友借钱，凑足首付款，买下了二手房。