来源/微信公众号：樱桃大房子（ytdfz8）；作者：樱桃

　　昨天的文章发出没多久，有些敏感，为了规避风险，只好删了。全文发在我的知识星球和另一个备用微信公众号（樱桃大财子）上了，想看的可以去关注。

　　很多人留言问我，老家市县的房子现在能不能去投资？今天我再谈谈这个话题吧。

　　23日，住建部部长王蒙徽指出，库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

　　从这三年去库存的效果来看，一二线和部分三四线的库存都成功去掉了，同时也引发了房价大涨。

　　截至目前库存还没有去掉的，接下来要继续去，也就意味着2018年，将轮到目前房价还没有上涨的（已经大涨了的不包括）部分三四线城市以及五线的县城涨了，具体的涨幅我就不方便公开预测了，怕喝茶。

　　1

　　有的人对四五线的房价要上涨表示怀疑，说当地无产业，无人口流入，房子空置率高，从2011年以来就没涨过，房价靠什么涨？谁买啊？

　　这些都不是问题，从各地房价的涨幅来看，今年已经在上涨的很多四五线城市，条件都好不到哪去，但有了棚改货币定向宽松，有了资金轮动，地方再减少供地，再出几个地王炒作一下，房价自然就涨了，没什么好疑惑的，有钱能使鬼推磨。

　　需求来自哪里？有四部分。

　　第一，我说过很多次了，在很多小城市，原本不需棚改的房子都列入了棚改，被拆迁的人都得买房，人为制造了大量的购房需求，从全国来看，棚改对去库存面积的占比在17%左右，但他的贡献并不仅仅限于此，因为有了棚改，可以带动整个市场，引起房价上涨的预期，让更多人加入买房大军。

　　第二，在一二线城市务工的，原本没打算在县城买房，但所在地房价涨的太快，买不起了，害怕连县城都买不起就糟糕了，只好退而求其次，先去县城买个窝占个坑。

　　第三，本市县各个农村的人，为了孩子上学，或者娶老婆，必须去城里买个房。

　　第四，外地投资客，有些是本市县出去的人，有些是隔壁市县的，看到一二三线房价上涨后，觉得市县房价便宜，涨了卖掉，赚一票走人。

　　虽然每个人对当地房价上涨都诚惶诚恐，都怀疑以后谁来接盘？但当市场失去理性时，手里有点余钱又不知道投资什么的时候，很多人都会被身边的情绪所带动，奋不顾身的参与进来。

　　买房永远都是买涨不买跌，之前不涨的时候，你以为再也不会涨了，有钱也不买房，等涨起来的时候，你又害怕再也买不到房了，没钱也要买。

　　才开始上涨的地级市县级市2018年房价继续上涨，已经是确定无疑的事。关键是能买吗？这个要分别来看。

　　如果说自住或者改善，尤其是房价只有三四千块的城市，问都不要问我，现在可以闭着眼睛买，别等到明年涨到六七千了再纠结。你也可以友情的提醒一下身边亲朋好友想买房没买房的赶快买，如果是自住，借钱也要买，因为他们的信息比较落后，现在没涨不担心不着急，等真涨起来了，都冲进去跟风买。

　　小城市虽然人不多，但相比农村，以后依然是渴望脱离乡村生活的小年轻的最后去处，以前男人娶老婆在老家盖栋楼房就可以，现在不行了，必须在城里买房，我老家那好几个单身汉，年近三十了还是光棍，没有房子，又没钱，哪个女孩会跟你。买不起一线，买二线省城，买不起二线买三线，最差也要到县里到镇上买套房吧。

　　如果说投资，你先算下账吧，昨天我在知识星球上就跟他们算过了，如果现在房价是4000，买一套140的新三房，总价56万，首付2成，12万，贷款44万，按首套利率上浮10%计算，月供2500元。买新房签合同到交房入住有些要两三年时间，这期间你是没有租金收入的。

　　假如你买的这个新楼盘，一年时间涨到了6000，你的房子价值84万，升值了28万。你这套房子作为二手房卖出去，不满2年，需要交纳的税费，契税是2.5万，营业税是4.7万，个人所得税是8400，加起来就是8万的税了，再加上中介费2个点，就接近10万的成本了。你如果想卖出去，盈利先得减去这10万的成本，就剩下18万，否则别人去买新房了。

　　但实际上，你没有拿到房本，是卖不掉的，小城市拿房产证非常漫长，3年内能拿到算是烧香拜佛了，所以浮盈也是账面看着爽，除非是你们那里可以直接找开发商更名，用不着等到出房产证，就能成功转让出去。否则，你投资买新房就是个坑，因为三年之后，小城市的行情早就到头了，新房能卖的时候市场已经掉头向下，房子卖不卖的出去都说不好。

　　当然，如果你愿意折腾，想着一年之内赚几万块就跑，也可以，那就买品质比较好，交通学校配套都比较齐全的次新二手房，不过你买之前也要先打听下当地县城，有没有二手房市场，大家愿不愿意买二手房，别找不到接盘的就惨了。

　　2

　　具体还有哪些小城市的房价尚未开涨，还能买的，你不要问我，全国六七百个城市，我也不知道那么多，想赚钱，自己勤快点去找，去打听下。

　　我可以告诉你方法，去别的省份劳神劳力，可以到你熟悉的省看看，很多小城市，链家这种中介机构是没有铺设下去的，要找成交数据，只能一个个查，比如打开当地的房地产门户网站，问几个楼盘的开盘价格，从去年以来涨了多少，看下当地的新闻报道，论坛帖子，这才是最真实的。否则你看地方公布的官方成交均价，也会掌握不了行情，因为均价跟实际的价格相差太多了。

　　这次住建部提到的去库存，是针对库存较多的城市，需要大家自己查询当地房地产官网的库存数据，可参照这样的标准，库存在12个月以上，尤其是18个月以上的，房价从2014年930以来，还没有开涨，或者涨幅很小，比如20%以下的城市，二套首付只需要两成三成四成的，买房还给购房补贴的都可算需要继续去库存的城市。基本上库存低于12个月的，算是库存任务去了大半了，估计也涨了一轮了，而降到8个月以下的，就要调控了。

　　有些人留言说找不到库存数据，找不到你想想办法啊，每个城市统计房屋成交的主管部门不一样，有的是房管局，有的是国土局，有的是住建局，你先搞清楚是哪个机构在管，然后打电话去问一下新房的可售套数（就是库存），以及去化周期，这些数据都是公开的，或者查查当地有没有媒体，房产研究机构公开过。

　　买房是大额投资，你不做点功课就冲进去，经常是要吃亏的。

　　我上文所有针对的，都是还没有大涨过的城市，已经大涨过了就算了，鱼尾行情不吃也罢，具体涨多少还可以投资，我不方便公开给你意见，万一错了你又得骂我，好人难做。所以只针对知识星球的用户私下给建议。